소유권이전 조건부 전세대출 금지, 왜 논란일까?

2025년 6월 28일, 정부는 '소유권이전 조건부 전세대출 금지' 조치를 전격 시행했다. 기존 전세대출 구조에 익숙하던 분양계약자들과 세입자들은 혼란에 빠졌다.

 

특히 입주를 앞둔 수분양자들은 계획했던 전세금으로 잔금을 낼 수 없게 되면서 불가피하게 자금 계획을 전면 수정하거나 실입주를 고려해야 하는 상황이 벌어지고 있다.

이번 조치는 전세 시장의 투기적 활용을 막고 세입자의 전세보증금을 보호하기 위한 것이지만, 현장에서는 갑작스러운 적용 범위 확대와 실질적 대안 부족으로 불만의 목소리도 높아지고 있다.

 

소유권이전 조건부 전세대출이란 무엇인가?

이 대출 방식은 말 그대로 소유권 이전이 아직 이뤄지지 않은 주택에 대해 세입자가 전세대출을 받고 입주하는 구조를 말한다.

 

대표적인 예는 분양 아파트의 수분양자가 잔금을 아직 내지 않은 상태에서 전세 세입자를 들여 전세금을 받아 잔금을 치르는 방식이다. 정부는 이 구조를 막겠다는 것이다.

 

소유권이 이전되지 않은 상태에서는 집의 법적 주인이 건설사이며, 세입자는 아직 주인이 되지 않은 집에 돈을 넣게 된다.

 

만약 잔금 납부가 지연되거나 분쟁이 발생하면, 세입자의 전세금이 위험에 처할 수 있다.

 

정책의 핵심 의도

정부는 이 방식이 전세를 투자 수단으로 악용하는 행태를 조장한다고 보는것 같다. 예를 들어 실거주 의사 없이 분양을 받은 뒤, 세입자를 들여 전세보증금으로 잔금을 내고 자기 돈 한 푼 없이 주택을 소유하는 식이다. 이는 ‘갭투자’의 일종으로 간주되어 규제의 표적이 되고 있다.

 

갑작스러운 확대 적용

이번 규제의 파급력을 키운 건, 기존 분양자까지도 규제 대상에 포함됐다는 점이다. 정부는 6월 28일 이전에 분양받은 단지라도 예외 없이 적용하겠다고 밝혔고, 이에 따라 당장 입주를 앞둔 수천 가구의 계약자들이 자금 조달 계획에 차질을 빚게 되었다.

 

표: 대표적 입주 예정 단지 현황 (2025년 하반기)

지역	단지명	입주시기	세대수
서울 서초구 잠원동	메이플자이	6월 말~	3,307세대
서울 서초구 방배동	래미안 원페를라	11월 예정	1,097세대
서울 강남구 청담동	청담 르엘	11월 예정	1,261세대
서울 송파구 신천동	잠실래미안아이파크	12월 예정	2,678세대

 

이 외에도 직방 통계에 따르면 2025년 하반기 서울 입주 예정 아파트는 총 1만4000여 세대에 달한다. 이 중 상당수가 전세보증금으로 잔금을 낼 계획을 세웠을 것이며, 이들에게는 이번 규제가 사실상 소급 적용된 셈이다.

 

결론: 제도의 취지와 현장의 괴리

정부는 세입자의 안전과 시장의 투기 억제를 위해 이번 규제를 시행했다고 설명한다.

 

취지는 충분히 설득력이 있지만, 정책 시행이 예고 없이 이뤄졌고 기존 분양자까지 포함된 점은 비판의 여지를 남긴다. 특히 대부분의 세입자가 전세대출에 의존하는 현실 속에서 이 규제는 단지 수분양자뿐 아니라 전세 수요자에게도 영향을 준다.

 

시장 안정이라는 정책 목표가 실현되기 위해서는 보다 정교한 예외 규정과 현실적인 전환 기간이 함께 마련될 필요가 있다고본다.